Upravnik zgrade: ko je, šta radi i kako se bira

Upravnik zgrade stara se o tome da zajednički delovi zgrade funkcionišu, da se račun stambene zajednice vodi uredno i da odluke skupštine stanara zaista budu sprovedene. U ovom vodiču objašnjavamo ko sve može biti upravnik, šta mu je posao i kako da izaberete pravog.

Ko je upravnik zgrade?

Svaka stambena zajednica mora da ima nekoga ko je zastupa i obavlja svakodnevne poslove: sklapa ugovore sa dobavljačima, plaća račune iz zajedničkog novca, organizuje popravke i priprema sednice skupštine. To je upravnik. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada predviđa da tu ulogu mogu da imaju predsednik skupštine koji tu funkciju najčešće obavlja bez naknade, profesionalni upravnik sa licencom, ili – ako zgrada ne izabere nikoga – prinudni upravnik koga postavlja nadležni organ.

Razlika je ozbiljna. Stanar-volonter radi u slobodno vreme i sam snosi odgovornost za greške, dok licencirano lice radi ovaj posao svakoga dana, vodi dokumentaciju po pravilima struke i odgovara po ugovoru.

Čime se upravnik zgrade svakodnevno bavi?

• Administracija: vodi spisak vlasnika posebnih delova, čuva zapisnike i odluke skupštine, prijavljuje promene nadležnim službama.
• Novac zajednice: naplaćuje mesečnu naknadu za održavanje, plaća račune (lift, osvetljenje, čišćenje, osiguranje), vodi evidenciju prihoda i rashoda i podnosi izveštaj stanarima.
• Tehničko održavanje: prati stanje krova, fasade, instalacija i lifta, traži ponude za popravke i nadgleda izvedene radove.
• Zastupanje: predstavlja stambenu zajednicu pred komunalnim preduzećima, opštinom, osiguravajućim kućama i izvođačima.
• Sprovođenje odluka: ono što skupština većinom glasova odluči, upravnik pretvara u konkretne radove i ugovore.

Ko bira upravnika i kako se on menja?

Upravnika bira skupština stambene zajednice, odlukom koja se donosi propisanom većinom vlasnika. Sa izabranim licem se potpisuje ugovor u kome se tačno navodi šta se radi, koliko košta i kako se prestaje saradnja. Ako zgrada nije zadovoljna, skupština može da donese novu odluku i raskine ugovor u skladu sa njegovim uslovima.

Savet: pre izbora pitajte za licencu, reference i način izveštavanja. Više o razlici između običnog i licenciranog lica pročitajte na stranici profesionalni upravnik.

Šta se dešava ako zgrada nema upravnika?

Zgrada bez izabranog upravnika ostaje bez nekoga ko može da potpiše ugovor sa serviserom lifta ili plati račun za zajedničku struju. Računi se gomilaju, kvarovi čekaju, a nadležni organ može da postavi prinudnog upravnika. Tada stanari ne biraju ni lice ni cenu. Zato je jednostavnije da skupština sama, na vreme, izabere upravnika koji joj odgovara.

Na šta da obratite pažnju pri izboru?

• Licenca i identitet lica koje će zaista raditi na vašoj zgradi.
• Ugovor koji jasno razdvaja posao upravnika od radova koji se posebno naplaćuju.
• Redovan izveštaj o prihodima i rashodima, dostupan svakom vlasniku.
• Kontakt na koji se može stići i u hitnim slučajevima, kada pukne cev ili stane lift.
• Iskustvo sa zgradama sličnim vašoj po veličini i starosti.

Prava i obaveze stanara prema upravniku

Vlasnik stana ima pravo da zna kako se troši zajednički novac. To znači uvid u godišnji izveštaj, pravo glasa na skupštini i pravo da traži objašnjenje svake veće stavke. Sa druge strane, obaveza svakog vlasnika je da redovno uplaćuje mesečnu naknadu, jer upravnik ne može da održava zgradu bez sredstava.

Dobar odnos počiva na dve stvari: otvorenoj informaciji sa jedne strane i urednom uplatom sa druge. Kada oba uslova postoje, većina sporova se rešava pre nego što dođe do ozbiljnog nesporazuma.

Najčešće greške stambenih zajednica

• Odlaganje izbora upravnika dok se ne desi kvar ili poplava.
• Usmeni dogovori bez zapisnika, koji se posle nekoliko meseci tumače na različite načine.
• Mešanje novca zajednice sa privatnim novcem lica koje vodi zgradu.
• Izbor isključivo po najnižoj ceni, bez provere šta ona stvarno obuhvata.
• Izostanak planiranja većih radova, pa se krov ili fasada popravljaju tek kada postanu hitni.

Kako izgleda dobro vođena zgrada?

U urednoj zgradi svaki stanar zna ko je upravnik i kako ga zove, hodnici su čisti, lift ima važeći servis, a račun zajednice nije u minusu. Odluke se donose na sednicama i zapisnik stiže svakome ko ga zatraži. Ništa od ovoga nije skupo, ali traži kontinuitet, a upravo kontinuitet je ono što licencirani upravnik donosi.

Predsednik skupštine ili profesionalni upravnik – poređenje

Često postavljana pitanja

Pogledajte i

• Blog: vodiči za stanare
• Naš tim – licencirani upravnici
• Profesionalni upravnik – licenca i razlika
• Upravnik zgrade u Beogradu – ponuda i cena
• Obaveze profesionalnog upravnika zgrade